Investir dans l’immobilier, louer un bien ou gérer une SCI nécessite une parfaite compréhension de la fiscalité immobilière applicable, souvent complexe, évolutive, et source de litiges. Une mauvaise déclaration, un montage juridique mal anticipé ou un contrôle fiscal mal géré peut entraîner des conséquences lourdes : rappels d’impôt, pénalités, voire contentieux.
Maître Maréchal, avocate au barreau de Béziers, vous accompagne dans tous les aspects juridiques et fiscaux liés à votre patrimoine immobilier, que vous soyez particulier, investisseur, bailleur ou gérant d’une SCI.
La fiscalité immobilière : un droit transversal et stratégique
La fiscalité immobilière englobe l’ensemble des règles juridiques et fiscales applicables :
- À la détention d’un bien immobilier (résidence principale, location nue ou meublée, locaux commerciaux)
- À sa mise en location (revenus fonciers ou BIC)
- À sa transmission (donation, succession)
- À sa cession (plus-value immobilière)
Ce domaine fait intervenir :
- Le Code général des impôts
- Le droit des sociétés (SCI, SARL de famille)
- Le droit patrimonial
- Le droit fiscal contentieux (contrôle, redressement, réclamation)
Les erreurs fréquentes en fiscalité immobilière
Même avec de la bonne volonté, il est très courant de commettre des erreurs en matière de fiscalité immobilière. Ces oublis ou maladresses peuvent entraîner des rappels d’impôt, des pénalités et, dans certains cas, un contentieux avec l’administration fiscale. Voici les principales erreurs que Maître Maréchal identifie régulièrement dans les dossiers de ses clients à Béziers.
Mauvaise déclaration des revenus locatifs
C’est l’erreur la plus fréquente en fiscalité immobilière est de ne pas déclarer correctement les loyers perçus. Beaucoup de bailleurs oublient certains revenus, ou les déclarent dans une mauvaise catégorie fiscale (ex. : location meublée déclarée en revenus fonciers).
Résultat : en cas de contrôle, ces incohérences peuvent être interprétées comme une tentative de dissimulation. Des pénalités de 10 à 40 % peuvent être appliquées, voire plus en cas de mauvaise foi.
Maître Maréchal vous aide à régulariser votre situation ou à contester des pénalités excessives, tout en choisissant le régime le plus adapté à votre fiscalité immobilière.
Omission ou erreur dans le choix du régime réel ou micro
Les propriétaires ont souvent le choix entre le régime micro (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges réelles). Ce choix peut avoir un impact considérable sur votre fiscalité immobilière.
Beaucoup restent par défaut en micro-foncier alors qu’ils auraient un intérêt fiscal majeur à opter pour le réel. D’autres basculent au réel sans connaître leurs obligations comptables.
Une mauvaise option ou un oubli d’option dans les délais peut coûter des milliers d’euros d’impôts en trop.
L’assistance d’une avocate permet de faire le bon choix, au bon moment, en tenant compte de la stratégie globale du contribuable.
Déclaration inexacte ou incomplète des plus-values immobilières
Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value est imposable sauf exonérations (résidence principale, durée de détention…). Une erreur dans le calcul peut entraîner une taxation injustifiée.
Erreurs fréquentes :
- Ne pas déduire certains travaux pourtant éligibles
- Mal calculer les frais d’acquisition
- Appliquer à tort une exonération
- Confondre résidence principale et résidence secondaire
- Oublier l’impact d’une SCI à l’IS
La fiscalité immobilière des plus-values est technique, avec des abattements évolutifs. Il est fréquent que les notaires se basent sur des éléments fournis par le vendeur sans vérification complète.
Maître Maréchal peut intervenir avant la vente pour anticiper la fiscalité et vous éviter de mauvaises surprises.
Confusion entre location nue et location meublée
Beaucoup de bailleurs ne savent pas que la location meublée relève d’un régime distinct (BIC) alors que la location nue est soumise aux revenus fonciers.
Cette confusion est lourde de conséquences :
- Mauvais formulaire fiscal
- Défaut d’inscription au registre LMNP
- Application du mauvais abattement
- Non-déclaration d’un amortissement (au réel)
Le risque : un rejet total de la déclaration par l’administration, avec redressement et majoration.
Maître Maréchal vous guide dans la régularisation, et dans le choix d’un régime stable et sécurisé pour l’avenir.
Défaut de déclaration d’une SCI ou mauvaise gestion de sa fiscalité immobilière
Créer une SCI permet de gérer un bien à plusieurs et de transmettre plus facilement. Mais cela n’exonère pas des obligations fiscales spécifiques.
Erreurs fréquentes en fisclaité fiscalité immobilière :
- Oublier de déposer la déclaration 2072
- Répartition inexacte des revenus entre associés
- Oublier de déclarer les comptes bancaires à l’étranger
- Choisir le régime de l’IS sans en mesurer les conséquences
Une SCI mal gérée peut rapidement se retrouver en irrégularité fiscale, et entraîner des conséquences pour tous les associés.
Maître Maréchal conseille les gérants et les associés, assure le suivi juridique de la société et la conformité des déclarations fiscales.
Omission ou erreur d’option fiscale (IS, LMNP, TVA…)
Certaines options fiscales doivent être exercées dans un délai strict et de manière formelle. C’est le cas, par exemple :
- de l’option pour l’impôt sur les sociétés (SCI)
- du statut LMNP/LMP
- de l’option TVA pour certains locaux professionnels
- du choix d’un amortissement
Ces options ont des conséquences juridiques et fiscales importantes, souvent irréversibles. Mal renseignées ou non exercées à temps, elles peuvent générer une imposition plus lourde, ou un contentieux postérieur.
Un audit fiscal avec Maître Maréchal vous permet de clarifier vos choix, sécuriser vos démarches et les formaliser correctement auprès de l’administration.
Défaut d’anticipation en cas de revente, transmission ou contrôle fiscal
Beaucoup de contribuables attendent la vente, la succession ou le contrôle fiscal pour se poser les bonnes questions. Or, en fiscalité immobilière, l’anticipation est clé.
- Une revente mal préparée peut alourdir la plus-value
- Une transmission non anticipée peut générer des droits élevés
- Un contrôle peut mettre en lumière plusieurs années d’erreurs
Anticiper, c’est économiser. Maître Maréchal intervient en amont de ces étapes, pour que vos décisions soient fiscalement optimisées et juridiquement solides.
Vous êtes propriétaire bailleur ? Faites les bons choix fiscaux
La manière dont vous louez votre bien a un impact direct sur votre imposition :
Revenus fonciers (location nue)
Si vous louez un bien non meublé :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, si les revenus ne dépassent pas 15 000 €/an
- Régime réel : possibilité de déduire toutes les charges (travaux, assurance, intérêts d’emprunt…)
💡 Le régime réel est souvent plus avantageux, mais nécessite une gestion plus rigoureuse et des justificatifs solides.
Location meublée (BIC)
Si vous louez meublé :
- Vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux
- Possibilité d’opter pour le régime réel simplifié, souvent plus favorable
- Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Professionnel) selon les revenus
Maître Maréchal vous oriente vers la fiscalité immobilière la plus adaptée, en fonction de vos objectifs (rendement, transmission, revente…) et sécurise vos déclarations fiscales.
La fiscalité des SCI – Entre gestion et stratégie
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil de gestion patrimoniale couramment utilisé pour :
- Détention de biens entre membres d’une même famille
- Organisation de la transmission
- Optimisation fiscale
Mais attention : la SCI ne protège pas de tout. Et sur le plan fiscal, elle exige rigueur et anticipation.
Les points de vigilance :
- Choix entre SCI à l’IR (transparence fiscale) ou SCI à l’IS (régime de société)
- Tenue de la comptabilité et déclarations annuelles (2072, annexes…)
- Taxation des plus-values immobilières
- Répartition des résultats entre associés
- Cas des associés non-résidents
En cas de contrôle ou de redressement, la responsabilité du gérant est souvent engagée.
Maître Maréchal vous conseille à toutes les étapes : rédaction des statuts, choix du régime fiscal, optimisation des charges, contrôle fiscal, contentieux…
Vente d’un bien immobilier : attention à la fiscalité des plus-values
Lorsque vous vendez un bien (hors résidence principale), vous êtes en principe soumis à la taxation des plus-values immobilières. Celle-ci se calcule après application d’un abattement pour durée de détention :
- Exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu
- Exonération au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Mais de nombreux pièges subsistent en fiscalité immobilière :
- Mauvaise évaluation du prix d’achat ou de revente
- Non-déduction des travaux éligibles
- Omission de la TVA dans certains cas
- Calcul erroné de la quote-part en indivision ou en SCI
Une anticipation fiscale est indispensable, notamment si la vente s’inscrit dans un projet de réinvestissement, de transmission, ou de sortie de SCI.
Vous êtes en litige avec l’administration fiscale ?
Un contrôle fiscal, un redressement, ou une demande de régularisation peut survenir à tout moment. Dans ces cas, l’intervention rapide d’une avocate est essentielle pour éviter des sanctions lourdes.
Maître Maréchal vous accompagne pour :
- Répondre aux demandes de l’administration
- Contester un redressement injustifié
- Rédiger une réclamation contentieuse
- Éviter les pénalités ou obtenir un échelonnement
- Vous représenter devant le tribunal administratif ou judiciaire compétent
Pourquoi faire appel à Maître Maréchal à Béziers ?
- ✅ Expertise juridique en droit fiscal et immobilier
- ✅ Accompagnement des bailleurs, SCI, investisseurs, particuliers et dirigeants
- ✅ Défense en cas de contrôle ou contentieux fiscal
- ✅ Connaissance des juridictions de Béziers, Montpellier, Mende, Narbonne, Perpignan
- ✅ Cabinet accessible, réactif, à taille humaine
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